40代独身女性 新築マンションを買う!

アラフォー女性 つれづれなるまま日記

アラフォー女性が日々のよしなし事を綴ります

今のマンションの机上査定①

こんにちは。hagyです。

40代独身女性が新築マンションに住み替えにチャレンジしています。

 

  • Aマンション 最寄り駅から徒歩9分 Bマンション 
  • Bマンション 最寄り駅から徒歩13分 (Aマンションと同じ売主)
  • Cマンション 最寄り駅から徒歩13分 (Cマンションと道をはさんだ向かい)
  • Dマンション 最寄り駅から徒歩6分 (今のマンションから見える)

  ※モデルルームの情報を最寄り駅からの距離で整理してみました。

 

 

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本文には関係ありません(^^)

 

 

2020年12月末。

Aマンションのモデルルームに行きました。
2回目です。

 

2回目なのと他のモデルルームを2つ行ったこともあり、特に緊張もせずに訪問。

検温と手指消毒も慣れたもので、個室にとおされました。

 

今日はAさんのグループ会社(不動産)の人に今のマンションの机上査定をしてもらい、直接話を聞くことになっていました。

Aマンション・Bマンションを購入するかどうかは別として、一般的な査定をしてもらえるということだったので、参考になるかと思いお願いしました。

 


不動産の担当者はわりと若めな男性でした。Cさんとします。

最初はAさんも同席していましたが、他の接客もあるようで、すぐに席を外しました。
年末だけどモデルルームのお客は多いようです。

 

Aさん「このコロナ渦でも不動産が動いていますよ」

という言葉は本当のようです。

 

これと比較して、Cマンションのモデルルームに行ったとき閑散としていて、わたしたち以外のお客はいないようでしたが大丈夫でしょうか。

(次の面談予定が、とはいってましたが・・・)


Cマンションのモデルルーム訪問記はこちら

 

 

hagy1995044.hatenablog.com

 

 

hagy1995044.hatenablog.com

 

 

 

早速、Cさんから今のマンションの査定を聞きます。

まず、査定をするにあたって、わたしが今住んでるマンションと周囲のマンションでここ最近で売却が成立したマンションとの比較がありました。

築年数、展望、立地などの各項目で、今のマンションを100として、他のマンションがどうなのかの説明があり、査定の方法を説明してくれます。

実はこの2年くらい今のマンションの売却があったときいていません。ネットでもいろいろ検索しましたが、どうもないようです。

なのでマンションの相場が把握できなかったのですが、こういうやり方で不動産会社は査定するんですね。


それからCさんは今のマンションの間取り図、販売当初の価格表、登記簿を用意していてみせてくれました。

母からわたしへの名義変更もちゃんとされていて一安心。(母が知り合いの税理士の先生に任せたようなので大丈夫と思ってましたが)


査定の項目について。

まず、部屋は角部屋、東向きの窓が多いので、東向きの部屋となりプラス。

築年数は36年。これは思いっきりマイナス。

ただよくいわれる?新耐震基準は満たしているそうです。

展望、騒音については地図からだけではわからず、国道が横を通っているので、実際に今のマンションを見に来られたそうです。
この不動産会社の事務所は新宿らしいので、わざわざきてくれたということで、恐縮です。

今のマンションは地図では国道沿いのように見えますが、実際は国道は高架になっているため、ちょうど3階くらいが国道と同じ高さとなります。
わたしの部屋は4階になるため、国道を見下ろすことになります。ですので展望は開けています。これはプラスでした。

20年以上住んでいるので騒音は慣れてしまった気もしますが、たまに救急車や消防車、パトカーがサイレンを鳴らすとよく聞こえます。
また、トラックが何台も続くと揺れることもあります。これはなんともいえず。実際に部屋を訪問してからの査定となるそう。

一応国道側の窓は2重サッシなので騒音対策はしているのですが、ナイーブな人は難しいのかもしれません。
2重サッシもプラスだそう。あとから2重サッシにするのは難しいんだそうです。


防犯面・設備面。
オートロックなし、宅配ボックスなしなのでマイナス。
管理人が24時間常駐でプラスマイナスゼロ。

外観は築年数からもマイナス。

リフォーム歴なし。マイナス。

リフォームについて、簡単にもでやったほうがいいのか母がきいたところ、ほとんどの場合必要ないとのことでした。
中古マンションを購入される人はほぼリフォームをする前提で購入するためだそう。

壁に穴があいているとか、そういった場合はリフォームしたほうがいいそうです。(まあ、あまりないですよね)

ただ、実は和室の障子に穴があいているのです。昔いぬを買っていたとき、思いっきり突っ込んで穴があきました…涙
これは張り替えたほうがいいのでしょうね。

あとは、ハウスクリーニングはしたほうがいいということでした。
これは絶対にやってもらいます。

 

主だった項目はこんなかんじでした。

ただ金額だけを聞くのではなく、この金額となった理由をきちんと説明してくれるのでわかりやすいです。


そして金額ですが、わたしがネットで一括査定した金額の平均とほぼ同じでした。
この金額に200万~300万上乗せしてから売りはじめ、おそらくリフォーム代等の値引きがかかるため、査定金額とほぼ同じで売却できるのでは、ということでした。


これが相場ということなんでしょうね。


ただ気になるのは、この不動産会社は最寄り駅沿線に支店がなく、沿線にあまり詳しくなさそうです。

最寄り駅には、沿線の鉄道会社のグループ会社の不動産会社の支店があるのですが、そこの査定金額は、今回の金額よりも500万程度も高めです。
査定金額が高すぎるのは客引きのためな気もするので簡単には信用できないのですが、やっぱりある程度地元密着な不動産会社にも査定してもらって、理由を聞いてみたほうがいいかもと思いました。


それから、もし仲介をお願いするとなった場合、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約のどれかを結ぶことになるんだそうです。

簡単には、一般は他の不動産会社と契約してもOK、専任は他の不動産会社との契約はNGだけど、自分で購入者を探してきてもOK(仲介手数料がかからない)、専属専任は他の不動産会社との契約はNG、自分で購入者を探しても仲介手数料がかかるということでした。

あとは報告の義務、レインズとよばれる機構に登録する義務があるかどうか、ということのよう。

契約期間は3か月。更新あり。


契約はどうするか、しっかり考えないと。


とりあえずここまでで不動産関係の話は終わり。
この先に進む場合は、訪問査定をお願いするということになりました。

ほとんど素人なわたしと母のどうしようもない質問に根気よくつきあってくれたCさん。ありがとうございました。
すごく勉強になりました。